RED

Revista Red

Ano 2017

ISSN 2182-9845
2017 N.º 3
Editorial
Maria Olinda Garcia

Importância e complexidade do arrendamento urbano: a incerteza de uma casa portuguesa?

  

O convite da Doutora Maria Raquel Guimarães para participar neste número da RED sobre arrendamento urbano e para escrever o seu editorial foi um desafio irrecusável. O prestígio que esta jovem revista já alcançou deve-se, em grande medida, à dinâmica e à inteligente visão de futuro da sua diretora. De facto, a interdisciplinaridade e o inerente alargamento de horizontes temáticos, tanto a nível nacional como internacional, são incontornáveis no futuro da investigação e do ensino do direito, bem como no rejuvenescimento da dogmática jurídica.

Este é um número monográfico dedicado, centralmente, ao arrendamento urbano, matéria cujo regime se não confina à civilística contratual, pois ai se identificam marcadas opções de política legislativa (igualmente identificáveis em ordenamentos jurídicos estrangeiros), que se materializam também em específicas regras processuais, fiscais ou administrativas.

2017 N.º 3
A actividade de exploração de estabelecimento de alojamento local
Aristides Rodrigues de Almeida
Alojamento local; Requisitos; Condições de funcionamento; Titular do estabelecimento; Licença de utilização; Propriedade horizontal; Uso para habitação.

O alojamento local é uma realidade multifacetada que adquiriu nos últimos anos uma dimensão significativa na utilização de imóveis para alojamento temporário de turistas fora do circuito da hotelaria tradicional o que gerou, inevitavelmente, polémica social e jurídica. O legislador nacional reconheceu e validou o fenómeno para assegurar as receitas fiscais. Porém, ao criar o respectivo regime jurídico deixou intencionalmente por tratar aspectos essenciais dessa actividade quando exercida em prédios em propriedade horizontal. Destacam-se questões como a coexistência de alojamentos locais em prédios de habitação, a repartição de despesas, a responsabilidade do titular do estabelecimento pelos excessos dos turistas perturbadores da tranquilidade dos residentes. 

2017 N.º 3
O regime jurídico sueco do arrendamento para habitação: a interacção entre a negociação coletiva e as regras imperativas
Haymanot Baheru
Direito do arrendamento sueco; sistema de negociação coletiva; mercado integrado; Tribunais do Arrendamento; controlo de rendas; proteção social.

O direito do arrendamento sueco resulta da interação de um sistema de negociação coletiva e de normas imperativas previstas no Código Imobiliário de 1970. A grande maioria dos imóveis disponíveis para o arrendamento habitacional incluem-se no sistema de negociação coletiva. Este sistema tem como protagonista a Associação de Arrendatários, cujo posição se baseia historicamente na sua proximidade com o Partido Social Democrata. As normas do Código Imobiliário têm caráter imperativo em favor do arrendatário; e os Tribunais do Arrendamento, de âmbito regional, desempenham um importante papel na defesa dos direitos dos arrendatários. 

2017 N.º 3
Locazioni abitative in Italia: ricostruzione storica e prospettive future
Ranieri Bianchi
locazione; diritto dei contratti; abitazione; mercato immobiliare; stabilità; canon.

Dai primi anni del ventesimo secolo, le locazioni ad uso residenziale in Italia sono state disciplinate mediante una successione di leggi speciali aventi in comune l’obiettivo di proteggere il conduttore con norme imperative riguardanti la stabilità della locazione e il livello dei canoni. In un simile contesto, le norme contenute nel Codice civile italiano, di natura prevalentemente dispositiva, hanno sempre avuto applicazione residuale. A partire dall’ultima riforma completa della materia nel 1998, il settore residenziale ha conosciuto una “liberalizzazione controllata”, che ha dovuto far fronte ai significativi cambiamenti avvenuti nel mercato immobiliare negli anni precedenti e successivi allo scoppio della crisi economica. Questo articolo fornisce una panoramica del contesto normativo delle locazioni, sottolineando successi e problematiche di questo settore che, nonostante il suo progressivo ridimensionamento a favore della proprietà dell’abitazione, svolge ancora un ruolo cruciale nel rispondere al bisogno abitativo della nostra società.

2017 N.º 3
Arrendamento de curta duração a turistas: um (impropriamente) denominado contrato de alojamento local
Maria Olinda Garcia
arrendamento a turistas; arrendamento de curta duração: alojamento local; contrato misto; habitação; vilegiatura.

O alojamento particular de turistas, não sendo uma realidade contratual nova, apresenta atualmente novas dinâmicas, que são potenciadas, entre outros fatores, pela publicitação e contratação através de plataformas eletrónicas internacionais. A intensidade da celebração de contratos que permitem o alojamento temporário de turistas, resultante de uma crescente procura, suscita interrogações de diversa ordem. Desde problemas com uma visibilidade sociológica mais ampla, que desafiam eventuais análises de política legislativa, como o de saber em que medida a oferta de alojamento a turistas reduz a oferta de alojamento a famílias, até problemas normativos mais específicos, que requerem uma análise técnica no plano da interpretação e da catalogação dogmática. 

2017 N.º 3
Derecho de arrendamientos de vivienda en España: evolución histórica, normativa vigente y tendencias
Rosa Maria Garcia Teruel
derecho de arrendamientos de vivienda; mercado de alquiler; tenencias; estabilidad; asequibilidad; flexibilidad.

El mercado de alquiler de vivienda en España ha sido regulado durante décadas por la normativa especial de arrendamientos urbanos. La normativa especial tiene por objeto proteger a los inquilinos, que se consideran la parte débil del contrato, mientras que las disposiciones generales para los arrendamientos en el Código Civil español solo son aplicables de forma subsidiaria. El objetivo de este artículo es proporcionar una visión general del marco jurídico español para los arrendamientos de vivienda, teniendo en cuenta el desarrollo histórico de esta normativa especial,  los derechos y obligaciones de las partes y las disposiciones imperativas para este tipo de contrato. 

2017 N.º 3
La protección del arrendatario de vivienda en el derecho privado Alemán y Español: dos modelos antagónicos
Beate Gsell / Markus Artz / Esther Arroyo Amayuelas
arrendamiento de vivienda; autonomía de la voluntad; contratos indefinidos; contratos temporales; renta; “venta quita renta”.

Este articulo compara el derecho alemán y español en materia de arrendamiento; trata, en particular, de cuestiones como las razones para el desistimiento o la resolución y la libertad para negociar la renta. El estudio muestra dos modelos claramente opuestos e ilustra el camino que todavía debe ser recorrido en España para mejor proteger al arrendatario.

2017 N.º 3
Até que a morte nos separe? A transmissão da posição contratual por morte do arrendatário no contrato de arrendamento urbano para habitação. Reflexões à luz da jurisprudência recente dos tribunais superiores
Maria Raquel Guimarães
arrendamento; morte do arrendatário; regime transitório; NRAU; art. 1106.º; art. 57.º.

A problemática subjacente à morte do arrendatário habitacional e à possibilidade de transmissão do direito ao arrendamento àqueles que lhe eram próximos assume uma importância grande na jurisprudência dos tribunais superiores portugueses. São frequentes os casos que chegam hoje aos nossos tribunais em que se discute a caducidade de contratos de arrendamento, celebrados ainda na primeira metade do séc. XX, em consequência da morte já não do arrendatário inicial, nem do seu cônjuge, nem dos seus filhos mas sim dos seus netos... 

2017 N.º 3
Arrendamento para habitação: o actual quadro legal em Inglaterra
Caroline Hunter / Jed Meers
Arrendamento habitacional; Inglaterra; precariedade.

O regime inglês do arrendamento para habitação é um regime complexo, devido à sua (mutável) legislação, a qual se sobrepõe às regras gerais, bem como à existência de normas diferentes para o setor privado e para o arrendamento social. Neste artigo, analisamos esse regime a partir de certos fatores legais que determinam a precariedade da habitação. São cinco esses fatores: duração do contrato/tempo; controle; custos; condições de habitabilidade e estatuto da imigração. As dificuldades que arrendatários e senhorios enfrentam ao tentarem desvendar o emaranhado legal são um ponto comum a todos estes aspetos. Além disso, demonstra-se que, nos últimos 30 anos, a posição do arrendatário se tem tornado, de diferentes modos, mais precária – em termos de facilidade de despejos e, para os arrendatários do setor privado, também quanto às rendas. 

2017 N.º 3
Da comunicabilidade da posição de arrendatário por força do regime de bens — uma reflexão crítica sobre o artigo 1068.º do Código Civil Português
Rute Teixeira Pedro
Arrendamento; Casamento; Regime de bens; Casa de Morada de Família; Contitularidade de uma posição contratual; Património comum.

Neste estudo, refletimos sobre a disciplina prevista no art. 1068.º do Código Civil, na redação que lhe foi dada pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro e que se manteve inalterada a partir de então, sobrevivendo incólume à reforma produzida pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto. Tendo representado uma alteração (pelo menos em parte) em relação ao regime anteriormente vigente importa averiguar em que termos o regime de bens acarreta a comunicabilidade da posição contratual de arrendatário.

2017 N.º 3
A falência e o arrendamento no Direito Concursal brasileiro
Adriana Valéria Pugliesi
Falência; Arrendamento; Lei concursal brasileira; Preservação da empresa.

A falência instituída pela Lei n. 11.101/05 possui finalidades inteiramente renovadas no direito concursal brasileiro. Ao lado da tutela do crédito — vetor que sempre orientou o procedimento liquidatório — encontra-se, na Lei vigente, o princípio da preservação da empresa como um de seus pilares. A preservação da empresa dá-se com a implementação de mecanismos legais que visam a manter em funcionamento a atividade antes exercida pela falida, mediante transferência para outro agente econômico que possa explorá-la de forma eficiente. Os interesses dos credores, por outro lado, são preservados e potencialmente melhor atendidos, pois se supõe que a alienação do negócio em marcha proporcionará melhor resultado. O art. 114 da Lei prevê a possibilidade de arrendamento dos bens da massa falida e esse é um dos mecanismos de preservação da empresa. 

2017 N.º 3
Breves considerações sobre a sustentabilidade económica no mercado de arrendamento residencial alemão e alternativas no contexto da economia colaborativa
Marta Santos Silva
Housing; Rent; Rent Regulation; Tenancy law; Tenant; Landlord.

O mercado imobiliário Alemão é dominado pelo arrendamento. Esta situação é distinta ao que sucede em Portugal, em que a propriedade prevalece, ainda que se reconheçam na Alemanha vantagens à propriedade imobiliária, tanto em termos de planeamento de reforma, como de como investimento de longo prazo. Para além da prevalência do arrendamento sobre a propriedade no mercado privado tradicional uma outra tendência se verifica. Cada vez mais agregados familiares em cidades Alemãs densamente povoadas sofrem com o aumento progressivo das rendas em consequência do crescimento do mercado de alojamento local no contexto da chamada “economia colaborativa”. 

2017 N.º 3
La revision du droit des rapports locatifs en France: la loi ALUR
Asimina Tsalpatourou
Rapports locatifs; marché du logement; loi ALUR; encadrement des loyers; garanties.

La regulation des rapports locatifs en droit français se base principalement sur la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. De manière générale, cette loi peut être considérée comme une loi plutôt équilibrée, qui protège les intérêts des bailleurs et des locataires d’un logement. Cépendant, les locataires sont toujours la partie faible du contrat de location, même s’ils bénéficient de guaranties de protection à chaque étape de leur relation contractuelle avec leurs bailleurs. Toutefois, le loi de 1989 a nécessité une revision assez globale, afin d’être en mesure de prendre en compte l’évolution du cadre juridique portant sur le droit au logement, le marché du logement et, surtout, les droits des locataires.

2017 N.º 3
O regime maltês do arrendamento: lições do passado e soluções para o futuro
Kurt Xerri
Alojamento; renda; Lei das rendas; Lei do arrendamento; arrendatário; senhorio.

A questão da regulamentação do sector privado do arrendamento encontra-se presentemente a ser trabalhada pelo governo maltês. A chegada de uma “onda” de funcionários estrangeiros, atraídos pelo crescimento económico da ilha, desencadeou um aumento dramático das rendas, constrangendo um segmento da população a viver em precárias condições de alojamento. Apesar da necessidade de alguma intervenção no sentido de estabilizar o aumento das rendas, as propostas governamentais têm sido tratadas com cepticismo, tendo em conta a história recente do país e a paralisação, por duas vezes, do mercado do arrendamento com medidas demasiado restritivas.